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2014年8月のアーカイブ

【ご相談事例】親族間売買で住宅ローンを利用したい(その2)

【ご相談内容】

・親族間売買で兄弟所有の不動産Aを購入したい。

・不動産Aには抵当権設定無し。

・購入者はほかに不動産を所有していない。また、債務も無し。

・兄弟は既に住み替え先を契約済。2か月後に決済予定。

 

【対処方法】

・預金などで取引のある某地方銀行に事前相談のうえ申込み。

・結果、無事承認。

・なお、他の金融機関では審査前に取扱いNGの場合もあった。

 

【ポイント】

・一般的に難しい親族間売買の住宅ローンですが、条件をクリアすれば利用できるケースもございます。

・承認のポイントとしては、下記などが考えられます。

→売却後の住み替え先が既に決定済であること

→物件に抵当権設定がない。買主に債務が無いこと

→購入の理由が明確であること 等々

・また、金融機関と預金やサービスなどでこれまでお付き合いがあると認められやすいケースもあります。

・弊社では親族間売買の住宅ローンのお手伝いも行っております。お気軽に御相談下さい。

某マンションの管理会社変更プロジェクトが無事一段落

某マンション管理組合様と進めて参りました管理会社変更PJが無事一段落しました。
(弊社は企画・手配・運営補助などでご協力させて頂きました)

理事会合意、管理会社手配、住民コンペ、そして総会準備と
理事長様・副理事長様、大変お疲れ様でした。
また、コンペに参加頂きました各管理会社の皆様にも感謝申し上げます。

管理内容はこれまでとほぼ同一内容+専有部分サービスがプラスされたうえで、年間150万円程度のコスト削減が見込まれます。
なお、この分は修繕積立金の増強に充てられる予定です。

弊社では売買仲介以外に管理組合様の課題解決のお手伝いもさせて頂いております。運営でお困りの組合様はぜひご相談下さい。
もちろんご相談等は無料です。

【ご相談事例】親族間売買で住宅ローンを利用したい(その1)

【ご相談内容】

・家族観売買で父の不動産Aを住宅ローンを利用して購入したい。

・現在、自宅B所有。住宅ローン残債あり。

・AとBは同じ町内。

 

【対処方法】

・現状のままでは原則不可と思われる。

・自宅Bを売却するという前提であれば、Aの住宅ローンを取上げられる可能性有。

・その場合は、「なぜ自宅を売却して、近所の実家を購入するのか」という理由が必要。

 

【ポイント】

・親族間売買で住宅ローンを利用するのは難しい場合が多いです。

・銀行には十分な理由説明が必要になります。債務等弁済の為は基本的にNGです。

・また、親族間売買の際は売買価格にも注意して下さい。贈与税・譲渡所得税などが該当する場合がございます。

下野新聞7月31日号に広告掲載致しました。

【ご相談事例】新築マンションの完成前に自宅を売却し、ローン完済のうえ、完成までそのまま自宅に住みたい

【ご相談内容】

・現在自宅Aを所有しているが、翌年春に完成する新築マンションを購入予定。

・自宅Aには住宅ローンの残債あり。昔組んだローンのため、金利が高め。

・ダブルローンでの審査になることから、新築購入時の金利・保証料など借入条件に若干の影響あり。

・新築マンションの完成前に自宅を売却し、ローン完済のうえ、できれば完成までそのまま自宅に住みたい。

 

【対処方法】

・弊社にてAを買取。その資金でAのローンを完済。

・弊社が貸主となり定期賃貸借契約を締結。お家賃を頂き、完成までそのままお住まい頂く。

・お客様退去後に弊社で再販もしくは賃貸再募集の予定。

 

【ポイント】

・この方法は「リースバック」などと呼ばれております。

・ダブルローンを回避できる、余計な引越費用が発生しないなどのメリットがございます。

・賃貸借契約は定期賃貸借となります。予め居住期間を定め、期間満了時すみやかにお引越し頂く内容です。

・この手法は弊社で得意としております。ぜひお気軽に御相談下さい。

【ご相談事例】「ぼや火災」は告知事項に該当するか

【相談内容】

・売主様は物件Aを所有。これを売却したい。

・Aは8年前に競売で購入後、リフォームをして現在まで居住。

・競売落札後、近所の方から「10年ほど前にボヤ火災があったようだ」というお話を聞く。

・建物の天井を剥がしたところ、柱や屋根裏の一部に炭化が見られた。

・競売時に裁判所が発行する、いわゆる「3点セット」には記載なし。

・売主様自身も詳細は不明だが、売却の際に告知は必要か。

 

【対処方法】

・買主様に告知は必要。売買時の重要事項説明書および告知書にその旨を明記する。

 

【ポイント】

・告知の要否については、裁判で様々な判例がでており、一概には判断できません。

・ただし、根拠なく「恐らく大丈夫だろう」という考えは大変危険です。

・買主様の立場で、「その事象を聞いていれば購入はしなかっただろう」と思われる事項については、販売の段階から包み隠さずご説明する事がトラブルを防ぐ一番の方法です。

・なお、告知せずに売却し、後日発覚した場合は、たとえ「瑕疵担保責任免責」の取引であっても損害賠償等の対象となりますのでご注意ください。

 

【ご相談事例】マンションの買替を行いたい

【相談内容】

・所有マンションAを売却し、新たにマンションBを購入したい。

・Aは販売中で、近日契約予定(ローン特約あり)。なお、Aの売却代金でBを現金購入予定。

・B以外のマンションの購入は考えていない。

 

【対処方法】

・Bの売主様と相談し、契約条項に下記の内容を盛込み契約。

→Aの売買契約が解除となった場合は、Bの売買契約も解除となる。

→取扱いは住宅ローン特約と同様とし、違約金等の請求はできない。

→売主様の引越は、Aの売買確定後とする。

 

【ポイント】

・基本的な考え方は、住宅ローンと同じになります。売主様と事前にお打ち合わせをし、ご理解を頂ければ問題なく取引できます。

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